011 588.97.71
info@delpho.it

Il Blog degli amministratori

21 Giu 2017

BALCONE AGGETTANTE

Il balcone aggettante si compone di una pluralità di elementi, quali il piano di calpestio, la soletta, il frontalino, il sottobalcone, gli intradossi, etc. Tale tipologia di balcone assolve contemporaneamente a due diverse funzioni:

a) è una proiezione esterna dell’appartamento, sporge dalla facciata e quindi gode di una propria autonomia perché sussiste indipendentemente dalla presenza di altri tipi di balcone.
b) è parte integrante e strutturale della facciata perché rappresentano un elemento decorativo ed estetico del condominio.

balcone_aggettante_facciataLa giurisprudenza, attraverso la sentenza 1156/2015 della Cassazione, ha dibattuto su un caso di risarcimento danni causati da una infiltrazione d’acqua da un balcone aggettante.

In prima istanza il proprietario di tale balcone si è visto costretto da un Giudice di Pace a eliminare le infiltrazioni e al risarcimento dei danni conseguenti; il ricorso al Tribunale, però, cancellava l’obbligo di sostenere le spese per il ripristino e il risarcimento, assumendo come valido il difetto di legittimazione passiva del ricorrente, che adduceva la causa dell’infiltrazione a una cattiva manutenzione di parti del balcone da considerarsi comuni.

La perizia svolta dal C.T.U. ha rivelato che la causa della perdita era da ascrivere al “cattivo stato di manutenzione di finitura dell’estradosso delle solette del balcone (…) e dai correntini risultati ammalorati e sconnessi nella pavimentazione divelta e sconnessa in più punti”, ovvero parti del balcone la cui titolarità è da attribuirsi al proprietario dell’unità abitativa di cui il balcone è, come già detto, una proiezione esterna.

La sentenza della Cassazione n. 6624/2012 ricorda appunto che, trattandosi di una particolare tipologia di balcone che costituisce un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, è di pertinenza esclusiva del proprietario di questa, dovendosi considerare comuni solo gli elementi decorativi delle parte frontale ed inferiore del manufatto, qualora si inseriscano nella facciata di prospetto dell’edificio

Da tutto ciò consegue l’esclusione dalla comproprietà condominiale del balcone aggettante e la sua appartenenza in via esclusiva ai proprietari delle relative unità abitative di cui sono l’estensione. Poiché viene esclusa la presunzione di condominialità, le opere di manutenzione dei balconi medesimi competono ai corrispondenti proprietari.

Bisogna però sempre fare attenzione ogni volta che si interviene su tale tipologia di balcone per effettuare lavori di manutenzione: è necessario distinguere la rispettiva valenza strutturale (spese a carico del proprioetario dell’unità immobiliare) da quella estetica ornamentale (spese a carico del condominio), dove presente, per ripartire esattamente la spesa all’interno del condominio.

Simone Pignoli
ImprESA: Energia | Serivizi | Amministrazione
www.impresatorino.it

1 Risposta

  1. Aldo

    Ciao Simone, beh, non potevi non scrivere un argomento così bello e considerato nei miei corsi annuali che ti vedono sempre attento e partecipe.

    Rifacimento dei balconi, interessante una recente Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, sentenza 3 – 15 marzo 2017, n. 6652

    In parole povere dice che poiché l’assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14576 del 30/07/2004; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6624 del 30/04/2012; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7603 del 30/08/1994). E alle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale si applica il principio dettato in materia di contratti dall’art. 1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d’appello, il potere di rilevarne d’ufficio la nullità (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12582 del 17/06/2015; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 305 del 12/01/2016).

    Insomma anche l`eventuale delibera sarebbe affetta da nullità anche rilevabile dal Giudice!

    Argomento , quello dei balconi aggettanti, sempre esaminato ed approfondito nei corsi Delphot.

    Aldo Barile
    docente formatore corso amm.re condominio

Lascia un risposta