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Il Blog degli amministratori

3 Giu 2019

INSTALLAZIONE ASCENSORE ESTERNO: SPESE E MANUTENZIONE

In questi giorni mi è capitato di fare consulenza per un condòmino nel cui stabile si sta discutendo delle spese relative all’installazione di un ascensore esterno ex-novo. La consulenza è stata richiesta perché l’amministratore ha comunicato che, stante l’installazione dell’ascensore, i condòmini avrebbero dovuto rifare la tabella millesimale (pagando un professionista) e inviando poi una tabella con la ripartizione spese e manutenzione per i lavori.

tab_ascensori_spese_gestione

Vediamo cosa non va in questa tabella e in ciò che l’amministratore ha comunicato ai condòmini.

  1. Dalla tabella si evince il tentativo di ripartire sia le spese di installazione sia le successive spese di manutenzione in base ai millesimi e in proporzione al piano; questa ripartizione è corretta per la sola manutenzione, in quanto l’ascensore esterno è considerato come innovazione e le spese di installazione vanno suddivise secondo l’art. 1123 c.c., appunto in base ai soli millesimi.
  2. La quinta colonna riporta dei valori applicati per determinare la proporzionalità del piano, ma non sono corretti; i parametri indicati sono i coefficienti utilizzati per redigere la tabella generale millesimale (quella che secondo l’amministratore andrebbe rifatta) e nulla c’entrano in questo caso: infatti non viene definita la proporzionalità del piano, che vedremo nei punti successivi.
  3. Stante l’art. 69 Disp. Att. c.c. la tabella millesimale può essere modificata all’unanimità; è inoltre consentito a un singolo condomino di richiederne modifica nei soli casi in cui a) quando risulta che i millesimi condominiali derivino da un errore, b) quando, per le mutate condizioni dell’edificio, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare di anche un solo condòmino. Non è questo il caso, l’ascensore modifica le parti comuni di scale e pianerottoli, inoltre le fermate sono poste ai piani ammezzati, nessuna unità immobiliare viene modificata.
  4. Le spese di manutenzione dell’ascensore si basano sullo stesso principio (art. 1124 c.c.) della ripartizione spese delle scale; l’amministratore sarebbe potuto partire da tale tabella, modificandola perché non tutti i condòmini sono d’accordo nell’installare l’ascensore, e quindi ripartire tutti i costi e la manutenzione sulle sole proprietà che hanno accettato il lavoro.

Di seguito lascio le tabelle con i calcoli giusti relativamente alle spese di installazione e a quelle di manutenzione.

 

tab_asc_spese_installazione

Il calcolo della proporzione per piani è il seguente: 1(PIANO) + 2(PIANO) + 3(PIANO) = 6

Quindi il valore per il primo piano sarà di 1/6 (0,167), quello del secondo 2/6, ovvero 1/3 (0,332) e quello del terzo 3/6, ovvero 1/2 (0,5).

Sommate questi valori per ciascun piano: (0,167 x 2) + 0,332 + (0,5 x 4) = 2,666

Applicate il seguente calcolo, applicando il giusto valore del piano. Per il primo piano sarà

(0,167 : 2,666) x 500 = 31,321, che rappresentano la metà dei millesimi in proporzione al piano, ai quali vanno aggiunti la metà dei millesimi di proprietà per avere il totale di millesimi relativi ai costi di manutenzione.

Dalla sottostante tabella è possibile evincere i calcoli mostrati per i restanti piani/condòmini.

tab_asc_manutenzione

Come sempre ringrazio Delpho per la collaborazione e lo spazio che mette a disposizione per potere discutere di tali tematiche e il docente dei corsi di formazione per amministratori di condominio, Aldo Barile, senza la cui esperienza e professionalità le lezioni e gli aggiornamenti da lui tenuti non sarebbero così interessanti e comprensibili.

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